¿Qué tipo de inversión es la correcta para mí?
¿Qué tipo de
inversión es la correcta para mí?
Al momento de
decidir qué tipo de propiedad de inversión es la correcta, todos le dicen que
el factor principal es localización, localización, localización. Eso puede ser
verdad, pero no es el único factor importante a considerar.
El monto de
dinero del que dispone, su intención o expectativas sobre la inversión, su
tolerancia al riesgo, si prefiere una propiedad comercial o residencial, y el
tiempo que usted dedicará a cuidar de su inversión son también cruciales a la
hora de tomar una decisión.
¿Qué factores
tienen el mayor peso a la hora de elegir la propiedad?
Localización: Aunque la
localización es muy importante no lo es todo. Una mejor localización puede
significar precios más altos y porcentajes de retorno más bajos. Como le
mostraré abajo, el mismo monto de inversión en diferentes áreas de la ciudad
puede comprarle una propiedad más grande con un porcentaje de retorno de renta
más alto, y si se compra a un buen precio, y en un buen distrito escolar de
alta demanda, puede producir también ganancias por revalorización.
Monto de la
Inversión: Si su
presupuesto es limitado tal vez no pueda acceder a los vecindarios más lujosos,
o edificios frente al mar al este de la ciudad, pero esto no debería
desanimarlo. Miami es una ciudad grande comprendida por una variedad de
vecindarios así que (dentro de lo razonable) aún podemos encontrar una buena
propiedad de inversión en un buen distrito escolar con una alta densidad de
familias locales que deseen vivir allí y arrendar su propiedad, y que además deseen
comprarla en unos años cuando usted decida venderla.
Cuando
comencemos la búsqueda de su inversión, tal vez podamos conseguir una propiedad
que ya este arrendada a un buen inquilino, lo que significa que usted comenzará
a recibir ingresos apenas haga el cierre de la propiedad.
¿Cuáles son
sus Intenciones y Expectativas
de la
inversión?
Casa de Vacaciones. Si su
intención es utilizar la propiedad como su casa de vacaciones, donde usted
puede disfrutar junto a su familia (dependiendo de cuánto tiempo usted
utilizará la propiedad cada año) tal vez le convenga adquirir un Condo Hotel
que le permita utilizar su propiedad cuando lo desee y tener la flexibilidad de
arrendarlo cuando no lo use. En este caso nos concentraremos más en el área
deseada, acabados, y todos los detalles que le harán sentirse en casa fuera de
ella.
Propiedad de
Inversión. Si
su intención es solo arrendar la propiedad y recibir un retorno de su
inversión, entonces no debería elegir una propiedad con el corazón sino con la
cabeza y el bolsillo. Recuerde que usted no va a ocupar la propiedad, y lo que
para usted parece inaceptable (como una propiedad que no esté cerca del mar al
oeste de la ciudad, o que este junto a un colegio con gran cantidad de tráfico,
tal vez sea lo que su inquilino esté buscando, una propiedad en el oeste de la
ciudad cerca de su trabajo donde sus hijos puedan caminar a la escuela en las
mañanas). No cierre su mente ni se limite solo a lo que a usted le gusta,
piense como un inversionista.
¿Cuál es su
Tolerancia al riesgo?
Muchos están convencidos que la mejor inversión
es una propiedad de remate bancario en la subasta ya que pueden adquirirla por
mucho menos dinero que otras comprables en el área. Eso pudo haber sido verdad
en el pasado, pero con el mercado de bienes raíces de nuevo en crecimiento, y
la alta demanda de propiedades, los bancos ya no tienen la necesidad de
descontar el precio de sus propiedades.
Usted además necesita contratar los servicios
de una persona con experiencia en la compra de propiedades de subasta para que
haga las averiguaciones pertinentes sobre la propiedad, ya que algunas de ellas
pueden tener compromisos por pagar o gravámenes, tales como deudas con la
asociación, impuestos de la propiedad, violaciones, permisos abiertos, y otros
que podrían sumar miles de dólares.
Eso sin mencionar que la propiedad podría estar
aún ocupada y será su responsabilidad desalojar al ocupante actual y lidiar con
las reparaciones necesarias. Ya que estas propiedades generalmente no pueden
ser inspeccionadas antes de la compra representan un riesgo más alto y podrían
ser una sorpresa desagradable.
Si planea hacer la compra a distancia, o no
tiene el tiempo de ocuparse de este tipo de transacciones, tal vez lo mejor sea
elegir una propiedad de venta regular que le asegure recibir un título limpio y
una propiedad en mejor estado que pueda ser arrendada de manera rápida, o que
incluso tenga ya un inquilino viviendo en ella.
Qué es más
rentable ¿Una propiedad de inversión Comercial, o una Residencial?
Esta es su elección. Todo dependerá del monto
de inversión y las oportunidades disponibles en el momento de la compra. Las propiedades residenciales usualmente se arriendan por 1 año
con opción a renovar por otro año más si ambas partes lo desean. En mi
experiencia, y bajo las condiciones actuales del mercado de arrendamiento, las
propiedades se rentan dentro de 30 días y usualmente representan un ingreso
estable. Tenga en cuenta sin embargo que usted como dueño será responsable de
cualquier reparación mayor (electrodomésticos, plomería, aire acondicionado,
etc.) así como pagos de impuestos de la propiedad, seguros, y costos de
condominio si la propiedad pertenece a una asociación.
Las propiedades comerciales (centros comerciales, edificios de
apartamentos de más de 4 unidades, galpones, locales comerciales, y oficinas)
usualmente se rentan por períodos de 3 años, y dependiendo del tipo de contrato
que se establezca con el inquilino (N, NN, o NNN) el inquilino será responsable
por algunos de los gastos mencionados arriba. Los arrendamientos comerciales
también están sujetos a un impuesto de ventas (7% en el caso del condado de
Miami Dade) el cual el inquilino paga por encima de su renta y que usted debe
transferir al condado. Este tipo de propiedades usualmente toman más tiempo
para arrendarse, pero los contratos son entre 3 a 5 años.
¿Cuánto
tiempo le dedicará a su inversión? ¿Es usted un inversionista local o uno
ausente?
¿Usted mismo se encargará de la propiedad a
distancia, o necesitará los servicios de un administrador para atenderla por
usted? Si usted no tiene tiempo para dedicarle a la propiedad, entonces tal vez
debería considerar una propiedad que implique menos trabajo y se rente con
facilidad, así como contratar los servicios de un administrador que se encargue
del manejo diario y se mantendrá en contacto con el inquilino en caso de
cualquier situación que se presente, colectará los pagos y hará las reparaciones
necesarias.
¿Listo para invertir? ¡Sentémonos juntos a
decidir qué tipo de inversión es la mejor para usted!
¿Sabe cuáles
son sus obligaciones como propietario de una propiedad residencial?
Si está
pensando en comprar una propiedad de inversión es importante definir sus
deberes y derechos como propietario en cuanto al manejo y mantenimiento de la
misma.
Si usted
adquiere una casa o apartamento generalmente tendremos pagos mensuales y/o
reparaciones que atender. Usted como propietario seguirá siendo responsable del
pago mensual de Asociación o Condominio, la hipoteca, seguros, y los impuestos
anuales a la propiedad (si usted es un extranjero, los pagos de seguro e
impuestos se incluyen en el pago mensual de su hipoteca de existir alguna).
También deberá encargarse de reparaciones mayores tales como electrodomésticos,
sistema eléctrico o plomería, aire acondicionado u otras reparaciones mayores
que puedan surgir.
En este
aspecto existen contratos de garantía (Home Warranty Insurance) que usted puede
adquirir los cuales podrían cubrir reparaciones mayores de sus
electrodomésticos y demás artículos para minimizar el costo en caso de una
reparación.
El inquilino
por su parte será responsable de la apertura y pago de los servicios (luz,
agua, teléfono, cable, internet, etc.) y reparaciones menores como filtros de
aire acondicionado, bombillos, detectores de humo, etc. En el contrato de arrendamiento
se pueden colocar cláusulas como mantenimiento de las alfombras o pintura de
ser necesario.
Al final del
contrato, el inquilino debe devolver la propiedad en las mismas condiciones en
las que le fue entregada. De otro modo usted como propietario tiene el derecho
de deducir ciertas mejoras del depósito de seguridad que le fue entregado en
garantía. Tenga en cuenta que éstas deducciones deben ser hechas dentro de un
tiempo específico y dando aviso por escrito al inquilino para no incurrir en
faltas a la ley y así perder sus derechos sobre el depósito.
Los contratos
de arrendamiento residencial normalmente tienen una duración de 1 año, al cabo
del cual se puede hacer otro contrato de 1 año si ambas partes lo desean. En
ese momento se puede hacer un aumento de la renta según el mercado actual. Si
no se ejecuta un nuevo contrato de arrendamiento, sino que se acuerda de manera
verbal seguir bajo las mismas condiciones, se sobreentiende que el contrato es
ahora mes a mes. Las cláusulas del contrato expirado siguen en vigor, pero
cualquiera de las partes tiene derecho a terminar el contrato dando solo 15
días de aviso por escrito.
¿Necesita
consejo? ¿Desea que me encargue de la renta y administración de sus
inversiones?
¿Sabe cuáles
son sus responsabilidades como Propietario de una propiedad comercial?
A diferencia
de un contrato de arrendamiento residencial donde el mantenimiento recae sobre
el propietario, en los arrendamientos comerciales la palabra clave es
“Negociable”.
Entiéndase
como propiedad comercial oficinas, locales comerciales, galpones o centros
comerciales. Los edificios de apartamentos (aunque también considerados como
propiedad comercial) se manejan como propiedad residencial a la hora de
contratos ya que los arrendamientos se hacen con cada inquilino de manera
individual.
Cabe destacar
que los contratos de arrendamiento comercial son generalmente por periodos más
largos (3 a 5 años) y ya incluyen dentro de sus cláusulas aumentos anuales que
pueden ser de 3% a 5% del valor de la renta.
Dependiendo
del tipo de contrato, podemos negociar quien paga que, entendamos ciertos
conceptos para aclarar cualquier duda:
CAM “Common Area Maintenance”:
Mantenimiento de las áreas comunes, el cual puede ser cubierto por el
Propietario o Inquilino, según el tipo de Contrato. En una propiedad
residencial serían los gastos de condominio o asociación.
Renta Bruta:
Renta que incluye todos los gastos operativos como mantenimiento, electricidad,
limpieza, impuestos prediales, y seguros.
Renta Neta: Esta renta no incluye ciertos
gastos operativos.
Contrato N: El inquilino se hace responsable de
la renta y Seguros.
Contrato NN: El inquilino paga la renta, Seguros
e Impuestos prediales.
Contrato NNN: El inquilino paga la Renta,
Seguros, Impuestos Prediales, y Mantenimiento.
Otra
diferencia con los contratos residenciales serían los “TI Allowance” o
Subsidios que el Propietario puede dar al inquilino para que el inquilino
acondicione el espacio y haga las renovaciones pertinentes según sus
necesidades (paredes de división, pisos, techos, etc.) y el “Abatement” o
reducción de renta como parte de la negociación. Generalmente estos se traducen
en meses gratis de renta mientras el inquilino completa las renovaciones y/o
permisos necesarios para comenzar a operar su negocio.
Tome todos
estos en cuenta a la hora de decidir qué tipo de propiedad de inversión
adquirir, y que tipo de contrato de arrendamiento debe negociar para su
beneficio.
¿Listo para
invertir? ¡Juntos podemos decidir cuál es la mejor opción para usted!
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